Составление договора купли продажи недвижимости. Составление договора купли-продажи

Организация или индивидуальный предприниматель часто сталкиваются с необходимостью составить договор купли-продажи. Порой нужно проверить, правильно ли он составлен. Хорошим подспорьем здесь могут стать современные правовые системы, в арсенале которых есть ряд удобных инструментов. Хорошо, если под рукой есть грамотный конструктор договоров, например от правовой системы Консультант Плюс, из которого мы взяли иллюстрации к этой статье.

Контракт является юридически обязывающим соглашением между по меньшей мере двумя сторонами для определенной цели. Вы можете подумать о контракте в качестве дорожной карты, показывая вам, куда вы направляетесь на незнакомую территорию. Прежде всего, вы должны записать свои контракты в письменной форме. Это просто сложнее доказать, кто сказал, что, когда есть спор с устным договором.

На фундаментальном уровне ваши обязательства зависят от условий вашего контрактного соглашения. Проще говоря, люди обязаны соответствовать условиям, которые они согласны в контракте. Во многих случаях это касается поставщика, предоставляющего товары или услуги, как правило, по установленной дате, и покупатель оплачивает товары или услуги по согласованию.

Впрочем, даже если по той или иной причине, доступа к у вас нет, составить или проверить договор можно и самостоятельно, если соблюдать определенные алгоритмы. Мы начинаем цикл статей, посвященных составлению основных типов договоров. Начнём с договора, превалирующего в экономических отношениях, — договора купли-продажи.

1. Преамбула договора

Рис. 1 — В преамбуле указывается, кто и на каких правах заключает договор (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Если сторона не выполняет свое обязательство, эта сторона рискует нарушить договор. Таким образом, насколько это очевидно, вы должны быть уверены, что сможете выполнить все свои обязательства перед подписанием контракта. Не может быть никакого способа отступить позже.

Также важно, чтобы вы понимали важность соблюдения ваших законных прав в надлежащее время. Например, если вы не применяете дату поставки, контракт продолжается на новых условиях, и исходная дата больше не применяется. Если вы не понимаете, что происходит в контракте, очень важно получить разъяснения, говорит Макгилврей. Недостаточное понимание условий контракта не является веской причиной выхода из договора. Очень важно, чтобы вы прочитали каждый контракт, в который вы входите, и, при необходимости, получите юридическую консультацию.

Здесь следует указать наименование сторон, заключающих договор. Указать, кто является покупателем, а кто — продавцом, какие именно лица действуют от их имени. Как правило, это либо генеральный директор организации, либо лицо, уполномоченное доверенностью.

Заполняя преамбулу и заключая договор, следует проверить, не истекли ли полномочия представителя:

Как заключаются контракты в Канаде?

Когда вы смотрите на то, как контракты регулируются в Канаде, легко запутаться. При нарушении правил дорожного движения, когда водитель натягивается для ускорения, полицейский может указать на то, что была нарушена точная линия законодательства. Однако такой закон не существует для договорного права. Контрактные споры определяются предыдущими судебными решениями, говорит Джефф Холл, партнер в адвокатском бюро Торонто Маккарти Тетро. Они иногда требуют судебных разбирательств, чтобы определить, кто прав, — говорит он.

  • получить заверенную копию доверенности, если речь о представителе;
  • получить свежую выписку из ЕГРЮЛ, если договор подписывает генеральный директор.

Если доверенностью круг заключаемых договоров каким-то образом ограничен (суммой, объёмами поставляемого товара и так далее), необходимо проверить соответствие договора полномочиям, указанным в доверенности.

Задача состоит в том, что в суде ничего не гарантируется. «Для бизнесмена судебный процесс в значительной степени является кошмаром», — говорит Холл. «Это ужасно дорого, и его результат очень трудно предсказать». Во многом это неопределенность, которая беспокоит бизнесменов больше, чем стоимость, говорит он.

Обзор судебных систем Канады

Непредсказуемость человеческой природы может сыграть большую роль в окончательном решении. Люди нервничают в суде, — говорит Холл. «Как бы вы ни старались их подготовить, они могут плохо работать». В Канаде существуют две основные системы права: общее и гражданское право.

Если договор от имени организации подписывает генеральный директор, необходимо проверить, не ограничивает ли его полномочия на подписание договоров устав или иные учредительные документы.

2. Предмет договора

Рис. 2 — В предмете договора нужно четко описать товар, который покупаем или продаем (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Квебек следит за системой гражданского права. Законодательство, а не предыдущие судебные прецеденты — предыдущие решения судей — используется в качестве основного источника права. В остальной части страны используется система общего права, которая в значительной степени опирается на прецеденты, широко известные как прецедентное право.

«Есть несколько законов, которые имеют отношение к контрактам, — говорит Холл, — но по большей части они регулируются прецедентным правом». В рамках судебной системы существует также иерархия в судах. Например, решение Верховного суда Канады связывает все суды Канады. Аналогичным образом, решение Апелляционного суда Онтарио регулирует все суды Онтарио.

Материальным предметом договора купли-продажи выступает товар, подлежащий передаче покупателю. В договоре должно быть однозначно указано наименование и количество товара, подлежащего передаче, а также его ассортимент. Допускается указывать такую информацию не в самом договоре, а в приложенной к нему, спецификации. Однако в таком случае до подписания спецификации договор юридически будет считаться незаключенным.

Вещи, которые вы должны включить в каждый контракт

Контракты широко варьируются в зависимости от характера товаров или услуг, которые вы покупаете или продаете. Хороший контракт подробно описан и дает четкое описание точных товаров или услуг, которые должны быть предоставлены. Чтобы защитить себя, есть несколько вещей, которые вы обязательно должны включить в каждый контракт.

Будьте предельно ясны; как мы объясняем ниже, это наиболее часто оспариваемая часть контракта. Цена и условия оплаты. Обязательно включайте не только сумму, но и при оплате, срок, который должен заплатить покупатель, и любые процентные платежи, которые будут применяться к просроченным платежам. Ответственность. Попробуйте предвидеть, что может пойти не так. Например, отсутствие крайнего срока может иметь последствия. Условия и положения. Здесь юристы очень весело проводят время. Типичными вещами для включения здесь являются ограничения ответственности, условия для изменения или прекращения контракта, гарантии и отказ от ответственности. Подписи. Вы захотите включить подпись, введенное имя и название каждого подписавшего, а также дату, подписанную для каждого подписавшего.

  • Стороны договора.
  • Укажите юридические имена и адреса всех сторон.
  • Четкое подробное описание товаров или услуг, которые должны быть предоставлены.
  • Должностные даты, как правило, включены здесь.

Помните, чем точнее формулировка контракта, тем менее открытыми будут интерпретация и спор.

Применительно к количеству товара допускается указывать способ определения, который стороны будут использовать впоследствии, он должен быть чётко установлен в договоре.

К таким способам можно отнести, например, указание, что покупатель имеет право делать выборку товаров на складе продавца в пределах установленного лимита (товарного или денежного) с оплатой по фактически полученному количеству товара.

Когда вы должны нанять адвоката для оформления или пересмотра контракта?

«Некоторые контракты не стоили затрат на юридическую консультацию», — говорит Холл, но по сложным вопросам, таким как продажа бизнеса, юридические консультации могут помочь вам избежать будущих проблем, говорит он. Адвокат также может указать на нюансы на языке, которые вы могли бы неправильно истолковать, а потом сожалеть.

Если вы являетесь продавцом, хорошая инвестиция ваших юридических лиц будет заключаться в том, чтобы адвокат пересмотрел ваш стандартный контракт и помог вам добавить соответствующие условия для защиты себя. Если у вас есть страхование ответственности, ваша страховая компания может также помочь вам в договоре. Для страховой компании, имея хороший контракт, как будто на ваших дверях есть качественные болты. Чем жестче ваши условия контракта, тем более защищены вы будете.

Следует помнить, что если способ определения количества товара будет нечётким и допускающим неоднозначные толкования, то в случае спора суд также может признать договор незаключённым.

3. Комплектность товара. Сопроводительные документы

Рис. 3 — Формирование раздела «Комплектация и документы на товар» (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Вы также хотите избежать того, что Макгилврей называет неприятной «битвой за формы», где продавец и волейболист документирует с противоречивыми терминами взад и вперед. Ясно, что каждая сторона хотела бы направить соглашение в свою пользу. Во время этих переговоров вам нужно подумать о том, насколько важен контракт для вашего бизнеса, и можете ли вы жить с его условиями.

Какие проблемы в контракте часто вызывают спор?

Контракт, в конечном счете, должен быть настолько кристально чистым, что споры вряд ли возникнут. С контрактами есть много вещей, которые могут пойти не так, но следующие области, как правило, особенно проблематичны. Когда вы покупаете товары или услуги, которые не имеют точной спецификации, участникам легко не согласиться с тем, что подразумевалось под работой, указанной в контракте.

Если товар представляет собой некий комплект, в обязательном порядке следует указать наименование всех частей товара, в него входящих. Кроме того, если это допустимо, стоит указать стоимость каждой единицы для случаев расчётов при поставке некомплектного товара.

Отдельно следует указать все прилагающиеся документы. Их можно разделить на три категории:

Подумайте об этом вымышленном, но все слишком, например. Он отправляет копию в фирму, работа идет полным ходом, затем неожиданно создается новая копия, которая должна использоваться. Планируется, что дизайнерская фирма получит новую копию, так как это повлияет на уже завершенный макет. Однако производственная компания заявляет, что работа должна быть выполнена бесплатно, поскольку в контракте не указывается, что копия не может быть пересмотрена.

Это классический случай того, что юристы называют «областью охвата». Защитите себя, определив объем работы максимально подробно и включив ограничения для таких вещей, как количество разрешенных разрешений. Это касается ограничения на то, что каждая сторона несет финансовую ответственность за нарушение договора.

  • документы, подтверждающие надлежащее качество товара и его возможность эксплуатации: сертификаты соответствия, санитарно-эпидемиологические заключения;
  • документы, предусматривающие порядок использования товара: инструкции, правила использования, паспорт изделия;
  • бухгалтерские и товарно-сопроводительные документы: товарная и товарно-транспортная накладная, счёт и счёт-фактура.

4. Качество товара. Гарантийный срок

Но его неспособность определить дефект здания может привести к повреждению или ремонту, значительно превышающему его. Например, поврежденная сторона может заявить, что несправедливо, что это положение находится в контракте, говорит она, или что оно не должно быть похоронено в мелкой печати. Или, с примером домашнего инспектора, поврежденная сторона может возразить, что ограничение ответственности никогда не предназначалось для применения, поскольку инспектор был грубо небрежен и должен был определить недостаток здания.

Чтобы предотвратить такие споры, важно, чтобы вы внимательно изучили и поняли ваш контракт до его подписания. «Если есть такие положения, и вы можете торговаться, перечеркивать их или изменять, — говорит Макгилврей». Вы также должны понимать, что, если какое-либо положение применяется в целом, оно может возникнуть в контексте непредвиденного обстоятельства, поэтому перед тем, как заключить договор, попробуйте проанализировать все различные сценарии.

Рис. 4 — При выборе условий по качеству товара необходимо учитывать нормы ГК и позиции судов (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Здесь следует указать, каким требованиям по качеству должен соответствовать товар. Это могут быть как конкретные требования (ГОСТы и ТУ), так и общее указание о пригодности товара для той или иной цели.

Интерпретация условий договора

Когда дело доходит до условий контракта, для двух сторон нередко имеют совершенно разные интерпретации того, что что-то означает, как правило, с толкованием, в значительной степени способствующим позиции каждой из сторон. Даже что-то конкретное, как смысл «цыпленка», оспаривается.

Речь шла о том, относится ли слово «цыпленок» к их контракту только к высококачественным молодым цыплятам или к любому типу курицы, в том числе к тушам. В конце концов, покупатель потерял дело. «Суд пришел к выводу, что более узкое толкование не было доказано, поэтому более широкое применение», — говорит Холл. Споры вокруг цены, как правило, возникают не столько потому, что кто-то не заплатил, а потому, что стоимость доставки товара или услуги неожиданно неожиданно возникает из-за инцидента вне контроля поставщика.

В случае необходимости сторонам следует указать и специальную цель использования товара, которой тот должен отвечать.

Если видно, что товар был в употреблении или содержит какие-то иные дефекты, все они должны быть указаны и детально описаны.

Также следует прописать гарантийный срок, в пределах которого покупатель вправе обращаться с претензиями по качеству к продавцу.

Вот классический пример того, как цена может поставить под вопрос: скажем, вы запустили магазин приборов и заключили контракт с другой компанией на поставку электроплит по фиксированной цене. Но тогда никель растет в цене, и ваш поставщик хочет повысить свою цену.

Продолжаете ли вы платить первоначальную цену и не рискуете ли вы иметь поставленные печи или согласны ли вы на более высокую цену? «Все зависит от того, насколько важно этот контракт для вашего бизнеса», — говорит Макгилврей. «Если вам нужен этот поставщик в долгосрочной перспективе, вы можете внести поправки в свой контракт».

При необходимости можно предусмотреть, что покупатель имеет право в течение определенного срока требовать от продавца обратного выкупа непроданного им кондиционного товара. При наличии такого пункта в договоре, следует указать и цену обратного выкупа.

5. Срок и порядок поставки

Юридически поставщик по-прежнему обязан поставлять печи по цене, указанной в договоре. И что произойдет, если они откажутся? «Вы можете подать в суд на них, но иск может быть дорогостоящим и трудоемким», — говорит Макгилврей. Что, если нет никого, кто мог бы предоставить этот тип плиты, и у вас есть требование продать печи кому-то еще? Вот почему другие деловые соображения иногда имеют приоритет над юридической ситуацией.

Что делать, если условия контракта меняются?

Положите их в письменной форме: изменила ли она срок, новую цену или расширила сферу своей работы. Во многих контрактах есть положение, в соответствии с которым поправки должны быть в письменной форме. Даже обмен электронной почтой может быть действительным в зависимости от положения договора.

Рис. 5 — Вариативность выбора сроков поставки товара (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Сторонам следует предусмотреть и однозначно указать в договоре следующие моменты:

  • срок доставки товара;
  • порядок доставки: самовывоз, поставка на склад покупателя, поставка третьему лицу. Во всех случаях, кроме самовывоза, следует указать сторону, несущую расходы на доставку;
  • допускается ли передача товара по частям, досрочная поставка, поставка при наличии просрочки со стороны поставщика;
  • необходимы ли дополнительные документы или действия со стороны покупателя (например, заявка на отгрузку);
  • вид тары, прилагающейся к товару, указание, подлежит ли она возврату продавцу;
  • наличие страховки на товар и сторону, несущую эти расходы;
  • наличие особых требований по маркировке товара;
  • момент перехода права собственности на товар, если стороны хотят, чтобы он отличался от установленного в Гражданском кодексе.

6. Цена товара

При установлении договорной цены товара предусмотрите включение НДС и условия изменения цены (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Применительно к цене, в договоре следует указать как цену за единицу товара, так и общую стоимость поставляемого товара. Отдельно нужно указать, какой налоговой режим у сторон сделки и выделить сумму НДС (если операция им облагается.

При необходимости можно указать стоимость товара в условных единицах с обязательным указанием порядка перевода этих единиц в рубли (курс ЦБ РФ, некое отклонение от данного курса, среднеарифметическое основных валют и прочее).

Если это целесообразно, указать возможные случаи изменения цены товара. Например, если обнаружатся какие-то отклонения от указанного качества.

7. Порядок оплаты

Выбор вариантов оплаты (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Стороны вправе предусмотреть различные формы оплаты, как денежную, так и неденежную. Применительно к обоим вариантам можно выделить следующие варианты расчётов: полная предоплата, полная отсрочка или же комбинация этих вариантов в зависимости от обстоятельств (готовность товара, передача товара перевозчику, истечение определенного срока с момента поставки или заключения договора).

Конкретный вариант следует определить с учётом интересов обеих сторон, их деловой репутации, заинтересованности в сделке. Необходимо указать, что обязательства покупателя по оплате считаются исполненными с момента поступления денежных средств на корреспондентский счёт банка продавца, а не на расчётный счет продавца. Иначе внезапное банкротство банка станет проблемой не продавца, а покупателя, перечислившего «зависшие» деньги.

Если обе стороны желают, чтобы товар до полной оплаты был в залоге у продавца, это также следует отразить в договоре.

8. Приемка товара

Продуманные условия приемки товара помогут минимизировать возможные претензии в будущем (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Важный момент для возможного предъявления претензий покупателем — приёмка товара. При составлении этого пункта договора следует указать сроки приёмки. При этом допускается установление различных сроков приёмки для качества и для количества товара (в последнем случае обычно сокращённые). Также следует указать, необходимо ли при приёмке присутствие представителя продавца или третьей стороны, порядок направления претензий в случае возникновения вопросов у покупателя. Как правило, стороны устанавливают срок, в течение которого о нарушении должно быть заявлено. Не следует включать в договор ссылки на нормативные документы, если Вы твёрдо не уверены, что сможете их выполнить.

Так, нередко стороны ссылаются на правила приемки товаров П-6, П-7, утвержденные еще в середине 1960-х годов. Они строго формальны, содержат ряд требований как по составу принимающих, так и по процедуре оформления документов. В то же время, если стороны включат ссылку на них в договор, то покупателю придется выполнять все требования правил под страхом отказа в претензиях к продавцу.

9. Ответственность сторон

Конструктор договоров Консультант Плюс предупреждает о важных моментах, которые нужно предусмотреть

Для наилучшего стимулирования обеих сторон в договоре следует предусмотреть санкции за просрочку. Основными нарушениями, возможными в договоре купли-продажи, являются просрочка оплаты и просрочка поставки. Как правило, ответственность в таком случае кратна сумме платежа или стоимости непоставленного товара и колеблется между 0,1 до 0,5% от соответствующей суммы за день просрочки.

Целесообразно установить большую ответственность для второй стороны, например, для поставщика, получившего предоплату, но не поставляющего товар.

В зависимости от отношений между сторонами, можно как установить предел штрафных санкций (не больше определённой суммы), так и предусмотреть, что начиная с некоей даты размер санкций возрастает.

В договоре лучше указать, что обязанность по уплате неустойки возникает только если того требует вторая сторона. Это поможет на тот случай, если по каким-то причинам невиновная сторона откажется от взыскания пени.

10. Изменение и расторжение договора

Рис. 10 — Есть разные варианты условий изменения и расторжения договора купли-продажи (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

В этом разделе следует предусмотреть порядок возможного изменения отношений сторон. Нужно выбрать несколько наиболее существенных нарушений: для продавца — просрочка в поставке больше определённого периода, для покупателя — значительная просрочка в оплате. Нужно также указать, что при наличии соответствующего нарушения вторая сторона имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что влечёт его внесудебное расторжение.

При этом важно указать, что такое расторжение не лишает права невиновную сторону требовать возврата ранее исполненного обязательства (например, платежа) и наложения штрафных санкций на виновную сторону.

Закон позволяет предусмотреть и возможность одностороннего изменения договора при наличии условий, согласованных сторонами. Однако это даёт почву для злоупотреблений сильной стороне договора. Лучше таких условий избегать.

11. Разрешение споров

Рис. 11 — Обязательно установите подведомственность судебных споров, если не хотите ехать в другой регион на разбирательства (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

Тут прежде всего следует определиться, устанавливают ли стороны обязательный претензионный порядок. Если да, то до того, как он закончится, обращение в суд невозможно. Как правило, стороны предпочитают не ограничивать себя в свободе действий.

Вторым важным вопросом является суд, рассматривающий возможные споры сторон. Даже если стороны не будут устанавливать в качестве такового третейский суд, а ограничатся государственным арбитражным, целесообразно указать в договоре наименование конкретного суда. В таком случае, даже если одна из сторон поменяет юридический адрес, споры по-прежнему будут рассматриваться в ранее выбранном суде.

12. Заключительные положения

Рис. 12 — Последний этап — формулировка заключительных положений договора (на примере Конструктора договоров Консультант Плюс)

В заключительных положениях прежде всего необходимо указать срок действия договора. Он может определяться как общей фразой (до исполнения сторонами всех своих обязательств), так и указанием календарной даты.

В последнем случае необходимо указать, что истечение срока действия договора не освобождает стороны от необходимости исполнить уже возникшие обязательства и от ответственности за уже совершенные нарушения. При необходимости можно указать, что условия договора применяются и к отношениям, возникшим до его заключения ( ГК РФ).

Следует также указать порядок направления сторонами юридически значимых сообщений друг другу. Например, претензий или сообщений о смене адреса. Это же касается момента их вступления в силу. Как правило, это момент получения второй стороной.

Специалисты по недвижимости юридического центра ПРАВО ЛЕГ оказывают услуги в сфере купли-продажи недвижимости и заменяют дорогостоящие услуги риелторов.

Все участники рынка недвижимости привыкли, что продажей недвижимости занимаются риелторы. Однако ситуация меняется. Покупатели и продавцы квартир, домов, дач, гаражей, офисов сталкиваются с необходимостью уменьшения цены продаваемых объектов. Но возможность снижения цены уже исчерпаны.

Как сэкономить при купле-продажи?

Ответ напрашивается сам собой. Изучив статьи расходов при продаже квартиры, становится понятно, что кроме стоимости самой квартиры, существенная статья расходов – это гонорар посредников, в том числе по регистрации сделки с недвижимостью, проверки «чистоты» квартиры, а также на составление договора купли-продажи.

За продажу квартиры риелторы берут 2-3% от цены продажи квартиры . Если учитывать, что средняя цена на квартиру в Москве и Московской области составляет от 5 000 000 до 10 000 000 рублей , то гонорары риелторов существенно увеличивают конечную стоимость, в результате чего недвижимость долго не продается и зачастую просто снимается с продажи.

Воспользовавшись услугами юристов центра ПРАВО ЛЕГ, можно легко минимизировать расходы, тем самым снизить конечную цену на недвижимость и быстро выйти на сделку.

Средние цены по услугам купли-продажи квартиры приведены в таблице:

Воспользовавшись услугами юристов по продаже квартиры, можно сэкономить от 100 000 до 350 000 рублей , а если квартира продается по высокой цене, то экономия доходит до 500 000 рублей.

Почему договоры купли-продажи должен составлять юрист, а не риелтор?

Риелторы не составляют договора купли-продажи. Они используют шаблоны договоров купли-продажи, которые им выдают в агентствах, где они работают или когда-то работали. При этом зачастую интересы клиентов (продавца или покупателя) не учитываются. В договоре не прописываются пункты, которые бы давали дополнительную защиту или гарантию клиенту при совершении сделки или при ее оспаривании. Многие риелторы стараются работать частным образом и поэтому не пользуются юридическим сопровождением, используют типовой договор, не защищающий клиента.

Чтобы в договоре были отражены пункты, отвечающие интересам одной из сторон, договор должен составлять юрист. При этом юрист должен иметь опыт не только составления контрактов, но и участия в судах по оспариванию сделок с квартирами, признанию договора купли-продажи недействительным и подобным делам. Только тогда договор купли-продажи будет защищать клиента при наступлении негативных последствий.